通地税发〔2006〕180号 

各县（市）地方税务局、国家税务局，市区各地税、国税分局、稽查局：
　　为加强我市房地产开发企业的企业所得税征收管理，规范已完工开发产品企业所得税税款征收和缴纳行为，南通市地方税务局、南通市国家税务局根据国家税务总局有关企业所得税征收管理的规定，研究制订了《房地产开发企业企业所得税结算管理暂行办法》，现予印发，请遵照执行。
　　执行中遇有问题，请及时与市局联系。

　　第一章 总 则
　　第一条　为进一步加强和规范企业所得税征收管理，维护国家利益和纳税人合法权益，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及国家税务总局有关房地产开发企业所得税征收管理的规定，制定本管理办法。
　　第二条 南通市范围内缴纳企业所得税的内资房地产开发企业（以下简称开发企业），均应按本管理办法的规定对已完工开发产品进行企业所得税结算。
　　第二章 完工开发产品的确认
　　第三条 开发产品（成本对象）符合下列条件之一的，视为开发产品已经完工：
　　1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
　　2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
　　3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
　　第三章 收入的确认
　　第四条　开发企业完工产品销售收入应按以下原则确认：
　　1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定价格高于买断价格，则应按该约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果该约定价格低于买断价格，或者属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果约定价格高于基价，则应按约定的价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果约定价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容。开发企业在收到代销清单前已收到全部或部分货款的，其纳税义务发生时间为收到全部或部分货款的当期；开发企业委托销售超过销售合同或协议约定的期限仍未收到代销清单及货款的，应视同销售实现，其纳税义务发生时间为销售合同或协议约定期满的当期。
　　5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
　　6、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率暂定为15%.
　　组成计税价格=开发产品成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
　　7、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品且该项目已经结算计税成本时，其应分配给合作、合资方的开发产品，按合作、合资方的投资额确认收入的实现。
　　8、开发企业以开发产品换取其他企业、单位土地使用权的，应在换出开发产品（包括首次分出和以后应分出）时，按换出开发产品的市场公允价值确认收入的实现。
　　第五条　开发企业在开发区内建造的配套设施，属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，按本管理办法第四条规定的原则确认收入。
　　第六条　开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施，在投资建设完工后用于出售的，按本管理办法第四条规定的原则确认收入。
　　第七条　开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡未单独作为成本对象进行核算，按本管理办法第四条规定的原则确认收入。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
　　第八条　开发企业实际建造的除有权部门确定的可售面积之外的车库、地下室、地下车位等额外建筑，应按以下原则确认收入的实现：
　　1、对外出租、出借的，应按合同或协议约定的期限确认租金收入的实现。
　　开发企业实际收到的款项如包括额外建筑租金、设备（设施）租金、押金、管理费及其他费用，应在合同、协议中明确各费用项目的金额，对合同、协议中没有明确约定或各费用项目金额明显不合理的，应将全部收入确认为租金收入，或由主管税务机关核定其收入额。
　　2、对外转让永久使用权或只收取押金无偿使用的，虽然形式上未办理使用权或所有权转移手续，但事实上额外建筑的支配权已发生转移，应视为使用权或所有权的转移，按实际收到的价款（包括押金），以双方签订合同、协议的时间作为销售收入的实现时间；如果无合同、协议而受让方已使用额外建筑的，视同使用权或所有权已转移，应按收到受让方价款的时间作为销售收入的实现时间。
　　第九条　开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。代收代缴款项在实际收到之日起3年内未上缴的，应并入收入。
　　第四章 成本、费用的归集和分配
　　第十条　开发企业应根据会计制度的要求和本企业的经营特点，选择确定成本核算对象、成本项目和成本核算方法，按开发项目设置明细帐，严格按项目进行开发成本的归集，不得将与开发项目无关的成本计入开发成本。
　　第十一条　开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。开发企业应按税收法律法规的规定准确核算期间费用，不得将应计入开发成本的支出计入期间费用。
　　第十二条　开发企业应计入开发产品成本的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，企业应根据实际发生额在各成本对象间进行分摊。
　　第十三条　开发企业在结算开发产品计税成本时，对完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。成本分配方法一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一纳税年度开始前报主管税务机关备案。如成本分配方法不符合税收法律法规的，主管税务机关有权进行合理调整。
　　第十四条　开发企业进行成片开发、滚动开发，如果一次性支付全部土地费用，应根据每期所建房屋的可售建筑面积（含企业自用，车库可按65%的比例折算成可售建筑面积，下同）占全部土地所要兴建房屋的总可售建筑面积的比例在各期成本对象中分摊。开发企业首期建造的配套设施同样为以后各期开发所使用，配套设施费也应按此比例在各期成本对象中分摊。
　　第十五条　开发企业同时进行异地房地产开发，应分别核算各地的管理费用、销售费用、财务费用。无法分清的费用，根据每地所建房屋的可售建筑面积占全部土地所要兴建房屋的总可售建筑面积比例等合理方法在各地成本对象中进行分摊。
　　第十六条　开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，如属开发产品完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入开发产品中；如属开发产品完工后发生的，作为财务费用直接在税前扣除。
　　第十七条　开发企业的开发产品已经完工的，应在符合完工条件当期，将完工产品的成本分开发项目由"开发成本"科目转入"开发产品"科目。
　　第五章 主营业务成本的结转
　　第十八条　开发企业完工产品主营业务成本的结转应按以下原则处理：
　　1、采取一次性全额收款方式销售开发产品并确认收入的，应按该开发产品的开发产品成本，全额结转已确认收入开发产品的主营业务成本。
　　2、采取分期收款、银行按揭方式销售开发产品并确认收入的，应按销售合同或协议约定的应收到或者实际收到的价款占销售合同或协议约定全部价款的比重，结转已确认收入开发产品的主营业务成本。
　　3、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则结转主营业务成本：
　　（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品并确认收入的，应按销售合同或协议中约定的应收到或者实际收到的价款占销售合同或协议约定全部价款的比重，结转已确认收入开发产品的主营业务成本。
　　（2）采取视同买断、基价（保底价）并实行超基价双方分成以及包销方式委托销售开发产品的，应按该开发产品的开发产品成本，或者按销售合同或协议中约定的应收到或者实际收到的价款占销售合同或协议约定全部价款的比重，结转已确认收入开发产品的主营业务成本。
　　4、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，应按该开发产品的开发成本，全额结转已确认视同销售收入开发产品的主营业务成本，同时可将该开发产品的视同销售收入金额确认为该资产计提折旧的计税成本；凡未将开发产品转作固定资产的，可暂不结转该开发产品的开发产品成本，待开发产品实际出售时，按规定结转主营业务成本。
　　5、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等视同销售行为并确认收入的，应按该开发产品的开发成本，全额结转已确认视同销售收入开发产品的主营业务成本，同时可将该开发产品的视同销售收入金额确认为该资产计提折旧、销售的计税成本。
　　6、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品并按规定确认收入时，按该开发产品的开发产品成本，全额结转已确认收入开发产品的主营业务成本。
　　7、开发企业以开发产品换取其他企业、单位土地使用权的，应在换出开发产品（包括首次分出和以后应分出）时，按该开发产品的开发产品成本，全额结转已确认收入开发产品的主营业务成本，同时可将该开发产品的市场公允价值确认为该土地使用权计入开发产品成本、销售的计税成本。
　　8、开发企业建造的配套设施、邮电通讯、学校、医疗设施，以及售房部（接待处）和样板房等，已按规定确认收入的，将该设施或开发产品的开发产品成本，全额结转主营业务成本。
　　第十九条　当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已确认收入的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
　　可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
　　已销开发产品的计税成本＝当期符合收入确认原则的可售面积×可售面积单位工程成本
　　第六章 成本费用的税前扣除规定
　　第二十条 对开发企业有未售出开发产品的，应按规定计算保留开发成本。否则将多结转的开发成本转回，并调整当年度的应纳税所得额。
　　第二十一条　计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。结算时，会计制度规定与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行纳税调整。
　　第二十二条　开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
　　第二十三条　开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
　　第二十四条　开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　第二十五条　开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
　　第二十六条　开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时经主管税务机关审核批准后据实扣除。
　　第二十七条　广告费、业务宣传费、业务招待费，按以下规定进行处理：
　　1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
　　2、新办开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费、业务宣传费、业务招待费，可以按税收规定的标准向后结转扣除，但结转期不得超过3个纳税年度；第一笔开发产品销售收入之后发生的广告费，超过规定标准的部分可以无限期向以后年度结转扣除。
　　第二十八条　开发企业发生的利息支出按以下规定进行税务处理：
　　1、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
　　2、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
　　3、开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
　　第二十九条　开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
　　第三十条　成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
　　第三十一条　开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
　　第三十二条 开发企业完工产品已确认收入并已结转主营业务成本，其尚未发生但应由该完工产品负担的各项预提（或应付）费用，如果在年度汇算清缴期内取得合法凭证的，可在当期税前扣除。
　　第七章 完工产品企业所得税的结算和申报
　　第三十三条　开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地确认销售收入，其中，采取预售方式销售开发产品的，应按本管理办法的规定，将完工产品的预售收入确认为实际销售收入。同时按规定结转其对应的计税成本，计算出各开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
　　第三十四条　开发产品完工后应在次年4月30日前结算完毕。开发企业以前年度有完工产品尚未结算的，应在2007年4月30日前结算完毕。对因特殊原因无法在规定期间内结算的，报经主管税务机关审核批准，可适当延长结算时间，但延长期最长不得超过3个月。
　　第三十五条　开发企业应在年度企业所得税汇算清缴时，将当期完工产品企业所得税结算情况一并申报，同时提供以下资料：
　　1、《开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表》（附表一）。
　　本表是用于计算当期符合收入确认条件的完工产品的成本和费用、应纳税所得额以及应纳税额，核算当期开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的申报资料。完工产品年度结算情况应单独填列，其金额并入年度企业所得税汇算清缴纳税申报表。
　　2、开发企业完工产品税务鉴定证明。
　　税务师事务所等具有法定资质的社会中介机构应对当期完工产品结算情况单独审核鉴定，其基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。中介机构出具税务鉴定证明时，应附报《房地产开发项目企业所得税结算明细表》（附表二）。
　　3、主管税务机关要求提供的其他资料。
　　第三十六条　开发企业已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
　　第三十七条　开发企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，主管税务机关有权进行合理调整。
　　第八章 征收方式改变的管理
　　第三十八条　开发企业应按照主管税务机关的规定和要求，设置账簿，规范收入、成本、费用的核算和纳税申报。主管税务机关不得事先规定开发企业的征收方式为核定征收。对征收方式由核定征收改为查账征收的，主管税务机关应在改变征收方式的首个纳税年度，对尚未销售结算完毕的开发项目的成本费用进行审核，确定单位计税成本。对核定征收方式年度，按销售收入和应税所得率计征企业所得税。对查账征收年度，按实计征企业所得税。
　　第三十九条　根据税收法律法规的规定，纳税人实行核定征收方式的，不得享受企业所得税各项优惠政策。开发企业企业所得税实行核定征收期间发生的经营亏损，不得用以后年度的应纳税所得额进行弥补。
　　第九章 附 则
　　第四十条　本办法由南通市地方税务局、南通市国家税务局负责解释。
　　第四十一条　本管理办法未及事项，按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）、《江苏省地方税务局、江苏省国家税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知〉的通知》（苏地税发〔2006〕120号）有关规定执行。
　　第四十二条　本暂行办法自2006年1 月1 日起试行。
　　附表：一、开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表（略）
　　二、房地产开发项目企业所得税结算明细表（略）

南通市地方税务局 南通市国家税务局

2006年10月11日