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论“单双抬头”开发模式下的税务对比分析

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 最近,接触了某房地产A公司的老板L君。L君一见面,就喜滋滋地说了一件事:A公司经过一年多的努力,终于把项目由单双头改为了双抬头。他们现在开发的这个项目采取的是村企合作模式,房屋建成后,A公司需要将40%的物业作为回迁房返还给村里。按照税法规定,这种向他人无偿提供不动产的行为需要视同销售,缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等。后来,A公司的税务顾问给出了一招:把项目由单抬头改为双抬头,如此一来,就规避了视同销售,那么那几个税自然也就不用再交了。

考虑到阅读此文的朋友未必个个都懂“单抬头、双抬头”是什么意思,在此先解释一下:

单抬头:四证上载明的权利人均为一个主体,也就是房地产开发企业。此种模式之下,村委和房企纯粹就是一种利益合作关系,作为被拆迁户,将来等着分房就好了,不需要做别的。

双抬头:四证上载明的权利人均为两个主体,即房地产开发企业和村股份公司。此种模式之下,村委分房属于自建自用,就无需再按视同销售原则向开发商征税。

假设该项目的总货值为200亿,那么这40%的返还物业对应的货值即为80亿。保守按综合税负率40%计,那么A公司需承担的综合税费高达:80亿*40%=32亿。现在,一分钱税都不用再交,的确爽了一把!

看着L君一脸幸福的表情,实在是不忍泼他的冷水,可是该说的话还是要说的。因为本来单抬头模式对A公司在税收上极为有利的,可现在却因为对财税了解不深,反其道而行之,最终的结局如此荒唐!到底咋回事?各位请接着往下细品:

重点提示:在城市更新中,补缴的那点土地价款简直可以忽略不计;建安费非常之透明,你想做大也几乎不可能;在此情形之下,最大的成本来自于哪里?来自于拆迁补偿费!而房企分给村委的那40%物业,虽然要视同销售一并计算收入,但是也同步作为土地获取成本构成的一部分进行加计扣除,这一项对于房地产企业未来的土增税方面,是大大的有利!

在收入不变的情况下,成本每减少100单位,税负增加的情况如下:

增值税:100*9%=9单位

土增税:100*(1+30%)*30%=39单位(这里土增税适用税率保守按30%计)

企业所得税:(100-39)*25%=15.25单位

三项税费合计:63.25单位。

税收损失:80亿*63.25%=50.60亿。

分析:如果A公司一开始采用的是单抬头模式,那么虽然前面缴纳了32亿的税费,但是在将60%的物业二次销售环节,则可以节省50.6亿的税金,这样里外里算下来,A公司最终节税18.6亿(50.6-32)。



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