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以股权转让方式受让在建工程后的税务筹划思考

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假设某房企A集团以10个亿的股权转让对价,从B公司那里受让了一块土地,准备开发建设成商品房对外销售。B公司已经做完了一级土地平整,属于净地。B公司的老板很精明,找了一个税务顾问给他们出谋划策。顾问听完B公司老板的介绍后,当即出了个方案:老板,你将B公司股权转让给买家吧,这样你增值税、土增税、企业所得税一个不用交,最后,AB公司的老板在一起谈判,最终股权转让价格定在了10个亿,买卖成了!

假设项目总可售建筑面积为20万平,每平米售价为10万元,原始地价6亿元(有票部分),开发成本为40亿元(假设均取得9%进项税票),此处为便于计算演示,暂不考虑契税、印花税,那么未来B公司在开发完成后对外销售时应缴税负如下:

增值税

销项税额:(20*10-6)/(1+9%)*9%=16.02亿元

进项税额:40/(1+9%)*9%=3.30亿元

应缴增值税:进项税额-销项税额=12.72亿元

附加税:12.72亿*12%=1.53亿元

两项合计:14.25亿元

土地增值税:[200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-((40/(1+9%)+6)*1.3+1.53)*60%-((40/(1+9%)+6)*1.3+1.53)*35%=56.20(亿元)

企业所得税:(200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-(40/(1+9%)+6+1.53+56.20))*25%=20.89(亿元)

三项税负总计:14.25+56.20+20.89=91.34(亿元)

现在,咱们转变一下思路,看看最终综合税负会发生什么变化:

A集团先安排让B公司将投资强度完成到25%以上(满足在建工程转让的基本要求),而后B公司再将该在建工程以30亿元的总价格打包出售给A集团名下的另一控股子公司C,由C公司负责开发建设并最终对外销售,最终的销售价格依然定在10万元/平米。这样左右手倒腾一下的好处在哪呢,我们接着往下看——

1、B公司将在建工程转让给C公司时,应缴各项税费如下:

增值税

销项税额:(30-6)/(1+9%)*9%=1.98亿元

进项税额:(40*25%]/(1+9%)*9%=0.83亿元

应缴增值税:销项税额-进项税额=1.15亿元

附加税:1.15*12%=0.138(亿元)

两项合计:1.288亿元

土地增值税:[30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-(40*25%/(1+9%)+6)*1.3+0.138]*30%=2.45(亿元)

企业所得税:(30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-40*25%/(1+9%)-6-0.138-2.45)*25%=2.56(亿元)

三项税负小计:1.288+2.45+2.56=6.30(亿元)

2、C公司将产品开发完成并对外进行销售时,应缴各项税费如下:

增值税

销项税额:200÷(1+9%)*9%=16.51亿元

进项税额:30/(1+9%)*9%+40*(1-25%)/(1+9%)*9%=4.95亿元

应缴增值税:销项税额-进项税额=11.56亿元

附加税:11.56*12%=1.39(亿元)

两项合计:12.95(亿元)

土地增值税:(200/(1+9%)-(30/(1+9%)+40*(1-25%)/(1+9%)*1.3+1.39)*50%-(30/(1+9%)+40*(1-25%)/(1+9%)*1.3+1.39)*15%=49.69(亿元)

(注:假设购买在建工程再开发转让,在建工程购买成本不得作为开发费用计算扣除基数,不得加计20%扣除,具体执行需参照当地税局执行口径。)

企业所得税:(200/(1+9%)-30/(1+9%)-40*75%/(1+9%)-1.39-49.69)*25%=19.34(亿元)

各项税负小计:12.95+49.69+19.34=81.98(亿元)

将前后两个阶段的各方综合税负合计,最终数据是:6.30+81.98=88.28(亿元)。

相比最原始状态,应用此种筹划方式之后,综合税负下降了3.06亿元(91.34-88.28)

此种方法能够起到一定节税效果,而且效果还不错。唯一的缺点在于操作手续较为繁琐(四证需重新办理),且在某些城市即便投资强度达到了25%以上,当地政府也不一定给予办理在建工程更名。因此,该方案是否可行,还需要各位朋友结合当地税局的政策口径来具体分析和判断。


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