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房地分离,土增税处理的3种观点分析

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A企业原在郊区有块地,长期闲置。旁边的B企业经与A企业商议,借用该荒地建员工宿舍,约定20年后连房带地归还A企业。10年后,随着城市的发展,C房地产公司以1.5亿收购了该地块,经协商最终A得到1.1亿,B得到0.4亿。这里的问题是A、B公司是否要缴土地增值税?如何缴?

观点一:A缴B不缴

依据《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值。即土地增值税,是对土地的增值额征税,A公司转让了国有土地使用权,应该按取得金的1.1亿元计算缴纳土地增值税。B公司被转让的房屋并没有取得土地使用权证,也没有房产证,没有土地哪来的土地增值税?房产应该和土地一起转让时,才产生土地增值税的纳税义务。所以B公司不需缴纳土地增值税

参考依据:

《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第三十四条规定,房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的,不确认土地增值税计税收入,不扣除相应的成本和费用。

《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规〔2015〕8号)文件第四条解读明确:建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),不属于土地增值税征税范围,不计收入,也不扣除相关成本费用。

观点二:A、B分别缴

《土地增值税暂行条例》第二条所述转让地上的建筑物及其附着物,并不是分别转让土地和地上的建筑物及其附着物,所以,仅转让地上的建筑物及其附着物即发生应税行为。因此,仅转让地上的房屋,也属于土地增值税的应税行为。A穗、B公司应分别就取得的1.1亿元和0.4亿元计算缴纳土地增值税。

参考依据:

总局网站-问题:转让没有土地使用权的房屋或地上建筑物是否应该缴纳土地增值税?

问题回复

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品.

国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定:“土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”因此,转让没有土地使用权的房屋、建筑物也应当缴纳土地增值税。

《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第五条规定,对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应规定计算征收土地增值税。

观点三:由A汇总缴纳

第三种观点认为:根据《民法典》第397条和《城市房地产管理法》第32条的规定,土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时,具有一体化的特色,即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分,房地不可分离。

A公司与B公司的交易实质上相当于B公司通过代A公司出资建造宿舍等资产,相对应地取得在一段期间内该资产的使用权,对A 公司而言,该建筑物符合企业会计准则基本准则第二十条和第二十一条对于资产的定义,因此应确认该建筑物为A公司的资产。这里假设B公司当时房屋建造成本为0.2亿,即相当于B以0.2亿的代价取得了所建房屋20年的使用权,但只使用源了10年,那么A应退还B预付的租金0.1亿元,其它0.3亿元属于A公司违反租赁约定支付的违约金。(注:这里为简化说明,未考虑资金的时间价值)

相应地,A应就转让地上建筑物及土地合计取得的1.5亿元按“旧房转让”计算缴纳土地增值税。

总结

同样的事项,不同的地方、不同的角度可能会得出不同的结论,相应的土地增值税的计算结果也就大相径庭。结合以上三个观点的解析,大家也就知道土地增值税现实中为什么又叫“土地争执税”。只有期待土地增值税立法的落地,能在法律层面对土地增值税的征税范围、征税对象作出更加明确的规范,才能更好地减少或是避免相关的涉税争议!



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