房企出租自建老项目不能简易征收?

  最近有人和我说他认为房地产开发企业(一般纳税人)出租自行开发的房地产老项目不能适用5%的征收率,必须适用9%(曾经是11%、10%)的税率,他的逻辑如下:

  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文附件1)

  第三章税率和征收率

  第十五条增值税税率:

  ……

  (二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。

  ……

  《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号文附件2)

  (九)不动产经营租赁服务。

  一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。……

  (四)进项税额。

  1.适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

  取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

  从字面上看《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明文规定了“取得不动产”“不包括地产开发企业自行开发的房地产项目”,而《营业税改征增值税试点有关事项的规定》不动产经营租赁服务适用5%征收率的条件是“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产”,房地产开发企业出租自行开发的房地产老项目不满足“取得”的前提,因此不能适用5%的征收率,必须适用9%的税率。

  乍一看是天衣无缝的逻辑,在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》同一个文件的不同地方按道理同样表述(“取得不动产”)内涵应该是一样的,“取得不动产”的解释中已经排除了“地产开发企业自行开发的房地产项目”,那么不动产经营租赁服务简易征收适用条件中的“取得的不动产”也应剔除“房地产开发企业自行开发的房地产项目”的情形。到目前为止,一切都十分完美,但撇开上述条文来说,你有没有觉得上述推理的结论十分荒唐,内心中有强烈的怀疑,那么如何来反驳呢?作者的阐释思路如下:

  一、回归常识

  税法中的词语首先是文字,其意义不宜与通常理解有较大偏差,取得词语解释是“得到、获得”,那么自建显然也是取得的一种方式。

  二、回归语境

  “取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目”这句话的语境(上下文)是什么?原文是“适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%”【注:不动产进项分期抵扣制度已经被《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)“废止”了】,结合这个语境你就知道为什么此处“不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目”了,因为房地产开发企业自行开发的房地产项目(一般计税)进项可以一次性抵扣无需分两次抵扣,所以才需要将其排除了。

  三、找个佐证

  《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)

  第二条纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。

  本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法【作者注:此句不影响上句,只是说房地产开发企业销售自行开发的房地产项目有自己专门的文件《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)】。


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