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非居民外国人在美国投资不动产时需要考虑哪些税务要点

居民外国人(NRA)经常购买美国的不动产供个人使用或用于投资。然而,当非居民外国人去世后,位于美国的资产会成为遗产,从而被征收遗产税。要知道,非居民外国人享有的美国遗产税/赠与税免征额仅为6万美元。相比较,每一位美国税务居民其终身的遗产税/赠与税免征额度目前可享有1200万美元。美国联邦遗产税最高税率为40%,各州对于遗产税也会有不同法律规定。

01 遗产/赠与税的规避

考虑到合规筹划美国遗产税,最常见的投资结构是非居民外国人通过在美国以外国家或地区设立的公司来持有美国境内房产。根据美国相关税法规定,由于该财产由外国公司并非属于非居民所持有,因此就美国遗产税而言,非居民被视为拥有外国公司的股票,而不是相关的美国不动产,外国公司的股份不被视为位于美国的资产(U.S. situs assets),因此遗产税相关规定并不适用。

以上只是从遗产税/赠与税一个维度来考虑非居民外国人在美进行不动产投资时的税务规划。然而,从实操层面还有很多问题需要考虑。比如今后不动产出售时,如果买家不愿意从美国境外公司进行交割,也就是说并非购买境外公司股权,要求直接购买美国不动产。因为美国境外公司会对美国居民带来额外税务合规要求。通常情况下,愿意从境外公司层面进行交易的人群与原买家一样,对于美国来说都是非居民外国人。

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