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应纳税所得额和应纳税额的计算(四):财产租赁等其他四项所得

  • 发布时间: 2020-06-23

  一、财产租赁所得
  (一)基本规定
  1.每次收入不超过4000元的,应纳税额=(收入-800)×20%
  2.每次收入4000元以上的,应纳税额=收入×(1-20%)×20%
  【提示】对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

  (二)个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除以下费用:
  (1)财产租赁过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加。
  (2)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用:每次800元为限,一次扣不完的,可无限期在以后期扣除。
  (3)税法规定的费用扣除标准。800元或20%。
  【公式】
  每次收入不超4000元的:应纳税所得额=收入-准予扣除项目-修缮费用(800为限)-800(费用额)
  每次收入超过4000元的:应纳税所得额=(收入-准予扣除项目-修缮费用(800为限))×(1-20%)
  应纳税额=应纳税所得额×税率(20%/10%)

  【典型例题】中国公民王某1月1日起将其位于市区的一套住房按市价出租,每月收取不含税租金3800元。1月因卫生间漏水发生修缮费用1200元,已取得合法有效的支出凭证。计算王某1月和2月的个人所得税。

  

『正确答案』应纳个人所得税=(3800-800-800)×10%+(3800-400-800)×10%=480(元)

  (三)个人房屋转租应纳税额的计算

  个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。具体规定为:
  (1)取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。
  (2)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:
  ①财产租赁过程中缴纳的税费。
  ②向出租方支付的租金。
  ③由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。
  ④税法规定的费用扣除标准。

  【典型例题—教材例题】刘某于2019年 1 月将其自有的面积为150平方米的公寓按市场价出租给张某居住。刘某每月取得租金收入4 500元,全年租金收入54 000元。假设当年2 月因下水道堵塞找人修理,发生修理费用1 000元,有维修部门的正式收据,计算刘某2 月和3 月的应纳税额(不考虑其他税费)。

  

『正确答案』
  (1)2月应纳税额=(4500-800)×(1-20%)×10%=296(元)
  (2)3月应纳税额=(4500-200)×(1-20%)×10%=344(元)
  【提示】2020年教材对本题的计算思路发生了变化。

  

  二、财产转让所得
  (一)一般情况下财产转让所得应纳税额的计算:
  应纳税额=应纳税所得额×20%=(收入总额—财产原值—合理税费)×20%
  【提示1】P283财产原值,是指
  (1)有价证券:买入价以及买入时按照规定缴纳的有关费用。
  (2)建筑物:建造费或者购进价格以及其他有关费用。
  (3)土地使用权:取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用。
  (4)机器设备、车船:购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。
  (5)其他财产,参照以上方法确定。
  【提示2】纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值的,由主管税务机关核定其财产原值。

  【典型例题—教材例题】某个人建房一幢,造价360000元,支付其他费用50000元。该个人建成后将房屋出售,售价600000元,在售房过程中按规定支付交易费等相关税费35000元,计算应缴纳的个人所得税。

  

『正确答案』
  (1)应纳税所得额=财产转让收入—财产原值—合理费用=600000-(360000+50000)-35000=155000(元)
  (2)应纳税额=155000×20%=31000(元)

  (二)个人住房转让所得应纳税额的计算

  1.以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
  2.纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  【注意】
  (1)房屋原值:P302,略
  (2)转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
  (3)合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用(有扣除限额)、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
  附:住房装修费用:已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15% ; 商品房及其他住房:10%。纳税人原购房为装修房,不得再重复扣除装修费用。

  (三)个人转让离婚析产房屋的征税问题
  (1)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。
  (2)个人转让离婚析产房屋取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

  (四)个人转让股权应纳税额的计算
  1.个人转让股权,以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按“财产转让所得”缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。
  2.转让方取得与股权转让相关的各种款项,包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等,均应当并入股权转让收入。
  3.以股权转让方为纳税人,以受让方为扣缴义务人
  4.对个人多次取得同一被投资企业股权的,转让部分股权时,采用“加权平均法”确定其股权原值。
  5.符合下列情形之一的,主管税务机关可以核定股权转让收入:
  (1)申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的;
  (2)未按照规定期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;
  (3)转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料;
  (4)其他应核定股权转让收入的情形。

  6.符合下列情形之一,视为股权转让收入明显偏低:
  (1)申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中,被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的,申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的;
  (2)申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的;
  (3)申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的;
  (4)申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的;
  (5)不具合理性的无偿让渡股权或股份;
  (6)主管税务机关认定的其他情形。

  7.符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低,视为有正当理由:
  (1)能出具有效文件,证明被投资企业因国家政策调整,生产经营受到重大影响,导致低价转让股权;
  (2)继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
  (3)相关法律、政府文件或企业章程规定,并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让;
  (4)股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

  8.主管税务机关可以依次按照下列方法核定股权转让收入:
  (1)净资产核定法
  股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。
  被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的,主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。
  6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的,主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。
  (2)类比法
  ①参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定;
  ②参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。

  (五)个人转让债券类债权时原值的确定
  转让债券类债权,采用“加权平均法”确定其应予减除的财产原值和合理费用。即以纳税人购进的同一种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和,除以纳税人购进的该种类债券数量之和,乘以纳税人卖出的该种类债券数量,再加上卖出的该种类债券过程中缴纳的税费。用公式表示为:
  一次卖出某一种类债券允许扣除的买入价和费用=纳税人购进的该种类债券买入价和买进过程中交纳的税费总和÷纳税人购进的该种类债券总数量×—次卖出的该种类债券的数量+卖出该种类债券过程中缴纳的税费

  【典型例题】2019年2月中国公民赵先生买进某公司债券20000份,每份买价8元,共支付手续费800元;11月份卖出10000份,每份卖价8.3元,共支付手续费415元;12月底其余债券到期,取得债券利息2700元。赵某2019年以上收入应缴纳个人所得税( )元。
  A.977
  B.940
  C.697
  D.437

  

『正确答案』A
『答案解析』应缴纳个人所得税=(10000×8.3-10000×8-800÷2-415)×20%+2700×20%=977(元)

  

  三、利息、股息、红利所得和偶然所得
  应纳税额=应纳税所得额×适用税率=每次收入额×20%



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