惊呆了!合同"少写3个字",竟然让公司少缴15万的税!

来源:昌尧讲税 作者:马昌尧 发布时间:2018-10-16

合同多写几个字能少交税,倒听过不少

少写几个字还能少交税?还15万?

一个字值五万块?我不信!

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业务案例

A房地产公司开发了一片工业园区,工业园区设计成独立的仓库和厂房,该工业园区开发完成以后,房地产公司作为自持物业对外出租。

由于工业园区所处地理位置相对偏远,出租率不太理想,A公司为了吸引客户,推出第一年免租的营销政策,从第二年开始计算租金。

以下是其中一栋厂房对外出租的情况:

A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司,该厂房财务核算的资产原值为1500万元(含土地),出租条件为:2017年免租金,2018年租金100万,2019年租金100万,合同三年签订一次。

优化合同

第一种合同签订方式:2017年免租金、2018年租金100万元、2019年租金100万元,合同三年签订一次。

第二种合同签订方式:2017年至2019年租金200万元,合同三年签订一次。

纳税解析

一、增值税缴纳

1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。

按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务,提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%,征收率为5%。

2、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号

第七规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。 

针对以上案例,结合相关政策,我们得知,对于出租土地或房屋等不动产,如果协议中约定有免租期的,免租期间无需视同销售,也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。

 二、房产税缴纳

根据《房产税暂行条例》相关规定。

第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条规定,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此,两种不同的合同签订方式,对房产税的缴纳将产生较大的影响:

第一种合同签订方式应缴纳房产税:

2017年应缴房产税:1500×(1-20%)×1.2%=14.4万元(假设当地房产税按房产原值减除比例为20%)

2018年应缴房产税:100×12%=12万元

2019年应缴房产税:100×12%=12万元

2017年-2019年应缴房产税:14.4+12+12=38.4万元

第二种合同签订方式应缴纳房产税:

2017年-2019年应缴房产税:200×12%=24万元

 通过以上案例分析我们发现,企业在生产经营过程中合同签订是一件多么重要的事情,仅仅是“免租金”这三个字,却将让企业多缴房产税14.4万元。

该案例仅仅只是一个筹划思路,实操中,多缴房产税的现象说不定远远大于这个金额。

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