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匿名用户

2019-10-08 16:17:34
我们是济南市某农村,现在根据国家保障性住房的政策,村里开发了房地产,其中的商务楼计划出租给某大型企业,对方索要发票,请问我们需要交哪些税?有没有筹划的空间?我们如果作为农民合作社为出租主体的话,涉及哪些税?谢谢
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2019-10-09 14:16:44

您好!很高兴您留言提问,感谢您的信任和支持!

(1)将村里开发的商务楼出租给企业涉及以下税种的缴纳:

增值税:一般纳税人出租不动产适用税率为9%,小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。

城市维护建设税:以增值税税额为计税依据,纳税人所在地不在市区、县城或镇,税率为1%。

教育费附加:以增值税税额的3%计算缴纳。

地方教育附加:以增值税税额的2%计算缴纳。

水利建设基金:按照增值税、消费税实际缴纳额的0.5%计算缴纳。

企业所得税:在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人,适用25%税率。

印花税:按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。

因此,将村里开发的商务楼对外出租主要涉及增值税及其附加、水利建设基金、印花税、企业所得税。

(2)政策优惠及建议

根据财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》:第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第一条规定:小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。

根据《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税2016 12号)一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围,由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人,扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。

根据《财政部 税务总局 关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

根据《财政部 税务总局 关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)二、对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税;对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

综上,企业所得税上年应纳税所得额符合要求可以适用低税率;增值税上如果作为小规模纳税人,该商务楼月租金未超过10万元,建议按月或季度收取租金,享受小规模免征增值税,同时享受附加税及水利建设基金减免。如果月租金超过10万元,小规模纳税人适用5%征收率,可分期收取租金,延迟缴纳税款,印花税、附加税可在50%范围内享受减免。如果作为一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法;出租2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法,适用9%增值税税率。

目前农民专业合作社的税收优惠政策大多针对农产品的生产和销售领域,不涉及不动产租赁,因此涉及的税种参照非农民专业合作社涉及的税种即可。

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